המייל האדום
בתחילת חודש נובמבר 2016 אישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה תיקון חדש (תיקון 3א') לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, או בשמה המוכר יותר, תמ"א 38. התיקון הגיע לאחר שנה של דיונים – מה שיצר מצב של קיפאון וחוסר ודאות. התיקון החדש, שעיקרו הגדרה מחודשת וקביעת זכויות הבנייה לבניינים שונים, פתר בעיה נוספת: ערכי קרקע נמוכים, שהפכו במקרים רבים ובשכונות רבות את המיזם ללא כדאי כלכלי, וכעת, עם התיקון החדש, השתפרו הסיכויים משמעותית.
"התיקון החדש יביא להתעוררות מחודשת ולתנופת פיתוח בשוק ההתחדשות העירונית בכל הארץ ובעיר נתניה בפרט, בזכות תמיכת העיריה בהתחדשות עירונית איכותית", קובע המומחה לתהליכי תמא 38 אבי אברהם, שותף בחברה להתחדשות נתניה ומבעלי משרד עורכי הדין מנחם, אברהם ושות'.
מה זה תמ"א 38 החדש וכיצד הוא אמור להשפיע בעיר כמו נתניה?
"מטרת תמ"א 38 היא להגן על חייהם של תושבי בניינים ישנים ולמנוע קריסה שלהם באירוע של רעידת אדמה. תמ"א 38 מאפשר לתושבי בניינים ישנים שני מסלולים עיקריים לחידוש. הראשון הוא מסלול של חיזוק מבנים קיימים, ואילו המסלול השני הוא מסלול הכולל הריסה של המבנה הקיים הישן, ובניה מחדש. בישובים רבים, כולל נתניה, השכילו לעשות ולנצל את מסלול ההריסה והבניה כדי לייצר תהליך של התחדשות עירונית. כאשר המחשבה מאחורי המהלך היא, שאם כבר להרוס ולבנות בניינים, אז לעשות את זה בחוכמה ובראיה מערכתית של האזור כולו. התיקון החדש בא להסדיר בעייתיות שהייתה קיימת בחישוב, או בעצם בעייתיות בעובדה שלתמ"א 38 נולדו פרשנויות רחבות ולעתים רחבות מדי – במיוחד במסלול הריסה ובניה מחדש".
מדוע, לטעמך, היה חשוב כל-כך להסדיר את נושא זכויות הבנייה?
"החישוב החדש בנוגע לזכויות בנייה במסלול הריסה ובניה מגדיר בצורה ברורה מה מותר. כך למשל נקבעה תוספת של 3.5 קומות לבניינים קיימים בני ארבע קומות או יותר, תוספת של שלוש קומות לבניינים קיימים בני שלוש קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני שתי קומות ותוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה אחת. התיקון החדש מסדיר את החופש המוגזם שהיה קיים קודם לכן, לטוב ולרע, וגורם לכל הצדדים להתכנס למתווה מסודר וידוע מראש".
פורום 15 ראשי הרשויות, ביניהן נתניה, התנגד במהלך הדיונים לתיקון ואף סבר, כי התיקון החדש יגדיל את הפערים בין שכונות שונות בישובים ובין ישובים בכלל. למרות ההתנגדות, התיקון החדש עבר וקיבל את ברכת היזמים והתושבים. כעת, לאחר שנה של חוסר ודאות, העבודות יצאו לדרך בברכת ראשי הערים ועם תמיכה מלאה מצדם, כדי לנסות ולמצות את הטוב ביותר מהמצב הקיים.
מדוע התיקון מיטיב עם הדיירים ומסייע להליכים?
"לאחר קיפאון של שנה וחוסר ודאות בתקופה האחרונה, התיקון החדש מאפשר כיום לדיירים בפרט ולאזור בכלל לדעת בדיוק מה יקבלו בסוף התהליך. המסלול של הריסה ובניה מחדש יאפשר לתושבים להחליף את דירתם הקטנה, הישנה והרעועה, בדירה מודרנית ומוגנת – כחלק מבניין חדש ומפואר, בעל תשתיות חדשות, חזק ועמיד וכמובן חלק מתהליך התחדשות כללית שעובר על העיר".
