המייל האדום
בחודש נובמבר 2016 אושרו התקנות החדשות של תמ"א 38, אשר עוסקות בשיטת חישוב חדשה לתוספות שטח וקומות לבניינים. האישורים סוף-סוף שחררו את הפקק שנוצר מאז שהוגשו הבקשות לתקנות לפני יותר משנה. הקיפאון בשוק הופשר וגל חדש של התעניינות הגיע מצד דיירים רבים.
עו"ד אבי אברהם, שותף בחברה להתחדשות נתניה ומבעלי משרד עורכי הדין מנחם, אברהם ושות', הוא אחד המומחים לתהליכי התחדשות עירונית. במיוחד עבור הקוראים רוכזו השאלות הכי בוערות בהתחדשות עירונית ותמ"א 38 במפגש עם נציגי ועדי בתים אותו קיים מטעם החברה להתחדשות נתניה. לדברי עו"ד אבי אברהם, ישנן שבע שאלות בממוצע אותן נוהגים לשאול נציגי ועדי בתים.
הבניין שלנו בן שלוש קומות ונבנה לפני 1980, האם נוכל לגשת ישירות למסלול חיזוק ותוספת על הקיים?
"כן. על פניו נראה שהבניין שלכם הוא בניין קלאסי לתמ"א 38. כדי לדעת בוודאות, צריכים לעשות עוד בדיקה משפטית וכן בדיקה מבנית על ידי מהנדס קונסטרוקציה. רק אז נדע איך ממשיכים".
אם אנחנו רוצים לקדם פרויקט לפי תמ"א 38. למי נפנה קודם: לעו"ד המתמחה בזה, לעיריית נתניה או לקבלן?
"השלב הראשון הוא פניה לחברה גדולה ואמינה כמו החברה להתחדשות נתניה. חברה גדולה ואמינה תרכז עבורכם את כל השלבים וההליכים"
מהי שיטת החישוב החדשה שאושרה רק לאחרונה לגבי תוספת קומות או הגדלת שטח דירות?
"שיטת החישוב החדשה קובעת שאת שטח התוספת לבנייה חדשה. במקרה של הריסה ובנייה מחדש על פי תמ"א 38, יחשבו על פי שטח הבניין הקיים ולא על פי השטח התאורטי הניתן לבנייה – כפי שחישבו עד כה".
האם כל הדיירים חייבים להסכים לתכנית? אם לא כולם מסכימים, האם ניתן להכריח את הסרבנים באופן חוקי?
"תמ"א 38, תחת הדאגה לתושבי ישראל מפני נזקי רעידות האדמה, קבעה שלא נדרשת הסכמה של כלל הדיירים. כשמדובר בפרויקט של חיזוק ותוספת של הקיים מספיק ש-67% יתנו הסכמתם, ואילו במקרה של הריסה ובנייה מחדש (בדומה לפינוי בינוי) נדרשת 80% הסכמה".
האם יתכן מצב בו לא יאשרו לנו פינוי-בינוי אלא רק שיפוץ וחיזוק הקיים?
"בהחלט, ישנם שיקולים רבים כשהעיקריים הם שיקולים תכנוניים של העירייה המחליטה מה נכון לסביבה האורבנית של הבניין. גם שיקולים של היזם, שעל מנת לבצע פרויקט כזה צריך להראות כדאיות כלכלית לבנקים, וישנם מקרים שהריסה ובניה מחדש לא מאפשרת זאת".
האם זה נכון שהדיירים לא צריכים לשלם מסים?
"כחלק מההטבות שהמדינה נותנת לדיירים ולקבלנים כדי לקדם מיגון בניינים כנגד רעידות אדמה, ניתנו הטבות והנחות לדיירים בהיטלי השבחה ופטור ממס שבח. בשורה התחתונה, הדיירים לא מוציאים שקל מכיסם בפרויקט כזה, ומנגד הם נהנים מדירה משודרגת עם ערך גבוה יותר והגנה מפני רעידות אדמה"
מה הן העלויות המושתות על דיירים בשיטת פינוי בינוי ומה בתהליך שיפוץ וחיזוק?
"בשני סוגי הפרויקטים אין עלויות לדיירים"
