רייסנר: הממשלה ומשרדיה אשמה בעליית מחירי הדירות

על רקע דו"ח מבקר המדינה במחדל הדיור לצד הורדת הריבית, מסביר יקי רייסנר מדוע הממשלה ומשרדיה אשמה במצב. רייסנר, מייסד ומנכ"ל חברת רייסדור, המתמחה מזה עשור בהקמת שכונות חדשות ומרכזים מסחרים, לא מסתיר את ביקורתו על המתנהל ומתרחש בעולם הנדל"ן הישראלי. לטענתו, להורדת הריבית לחודש מרץ לרמה של עשירית אחוז, אין בפועל, כל קשר למחדלים של שנים ארוכות.

הורדת הריבית על-ידי הנגידה, כך מעריכים רבים, רק תתרום להעלאת מחירי הדיור, שלמשל בעיר נתניה קפץ המחיר הממוצע לדירה במהלך השנה החולפת ב-8%

"אכן, בנק ישראל הוריד את הריבית לחודש מרץ לרמה של עשירית האחוז בלבד ועשה היסטוריה. מעולם לא הייתה בישראל ריבית כה נמוכה, אבל אין שום סיבה שההיסטוריה הזו תהפוך להיסטריה. בימים שחלפו מאז הודעת הריבית, טרחו פרשנים שונים לבקר את נגידת בנק ישראל על הריבית הנמוכה בטענה, כי זו מזרימה אוויר חם לבועת הנדל"ן או שופכת שמן למדורת המחירים הגואים. בואו נדבר בעובדות ומספרים ולא בססמאות וסיפורים".

מה הכוונה "ססמאות וסיפורים"?

"כבר תקופה ארוכה שהריבית במשק נמוכה. מאוד נמוכה גם במונחים היסטוריים. הורדת הריבית האחרונה הייתה של 0.15% בלבד. דהיינו, מ-0.25% ל-0.10%. מספר חסר משמעות במובנים של מחירי הדירות. במשכנתא של פלוני זה יתבטא ב-25 שקלים לחודש ובמאזנה של חברת בנייה, זה אפילו לא יורגש. הביקושים המשמעותיים כיום אינם פועל יוצא של הריבית הנמוכה הנהוגה כאן כבר תקופה. הם היו לפני הורדות הריבית ויישארו הרבה אחרי".

כיצד אתה מסביר את עליית המחירים חסרת התקדים במהלך השנים האחרונות במחירי הדיור?

"הסיבה היחידה לביקושים ולעליות המחירים נובעת מכלל בסיסי בכלכלה. קוראים לו "היצע וביקוש" וזה כל הסיפור. רבע אחוז ריבית לכאן או לכאן לא ישנה את המחסור העצום והבלתי נתפס שהלך ונוצר כאן בעשור האחרון. מדובר במדינה שקצב גידול האוכלוסייה בה  הוא כ-200 אלף איש בשנה – כך שמדובר בצריכה קשיחה של כ-50,000 יחידות דיור בשנה – זאת לפני פיקים הקשורים לגלי עלייה".

 אז היכן טמונה הבעיה המרכזית?

"אין קרקעות. פשוט אין. כל הספינים של משרד השיכון על שיווקם של עשרות אלפי דירות (אם לא מאות), מתפוגגים ברוח החורפית, האביבית, או הקייצית. בפועל, כמי שחי את הענף שנים רבות, אני מכיר את המציאות מקרוב. חלק גדול מהמכרזים שיצאו, לכאורה, בסוף השנה הקודמת, הם לא יותר מאשר הכרזות. משרד השיכון עוד לא הוציא את חוברות המכרזים ודחה אותם בינתיים לחודש מאי הקרוב. בקיצור, הכל דיבורים".

במשך שנים טוענים פוליטיקאים, שיש קשר בין הביקוש להורדת הריבית

"להורדת הריבית אין כלל השפעה על הביקוש. לשיווק קרקעות יש השפעה. השפעה גדולה. לא בנק ישראל אשם בעליית מחירי דירות – הממשלה היא זו שאשמה בכך וכל האחריות מוטלת לפתחה. גם אם יעלו את הריבית בחמישה אחוזים בבת אחת והביקושים יירדו ב-30%, עדיין לא יהיו מספיק יחידות דיור בכדי להתגבר על המחסור".

 אם אתה היית בעמדת השפעה ויכולת לקבוע מדיניות ממשלתית, מה היית עושה מחר בבוקר?

"המדינה יכולה לעשות הרבה על מנת להוריד את המחירים: היא יכולה לשווק קרקעות למאה אלף יחידות דיור. היא יכולה להוסיף 20 אלף עובדים זרים ולהוריד כך את מחירי הבנייה. היא יכולה לנתק את התכנון מהשיווק ולמכור קרקעות "ערומות" מתכנון שנמשך שנים ארוכות. השוק הפרטי יודע לתכנן מצוין ובזמן הרבה יותר קצר. עובדה, יזמים המחזיקים בקרקע פרטית מצליחים לייצר תב"ע ולהגיע להיתרי בנייה, הרבה יותר מהר מקצב התכנון של משרדי הממשלה.